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COSA E’ IL RENT TO BUY?

In una sola frase? : Un nuovo modo di comprare casa.
E’ la soluzione consigliata a coloro che vogliono comprare casa ma non hanno i soldi per dare l’acconto.
Entriamo un pochino nel dettaglio. A volte capita che trovi l’immobile dei tuoi sogni  ma in quel momento non hai un capitale adeguato per dare un acconto ed in seconda battuta prendere un mutuo per comprare la casa. Cosa succede? Semplice: sei obbligato a rinunciare a quel sogno. Se facciamo una analisi superficiale (ma molto più veritiera di quanto sembri), questo è proprio ciò che è successo in questo lunghissimo periodo di crisi. La voglia o la necessità di acquistare una casa non ha mai subito nessuna flessione. Purtroppo è venuto a mancare proprio il capitale per poterlo fare!  

Con il DL 133/2014 articolo 23 (disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili), si è trovato il modo per rendere possibile ugualmente l’acquisto di una casa. Come? Proprio attraverso l’istituzione della formula del RENT TO BUY.

Pur essendo entrato nel mercato immobiliare da qualche anno ed avendo conosciuto un notevole successo, questo nuovo modo di comprare casa, ha creato qualche confusione nell’interpretare il DL sopracitato.

Cerchiamo di fare un po di chiarezza.

Il RENT TO BUY è un contratto tra venditore ed acquirente, non unico ma soggetto a modifiche, nel quale si da la possibilità a quest’ultimo di poter avere l’immobile attraverso il pagamento di un canone mensile e di decidere in un determinato tempo successivo, l’acquisto vero e proprio.

Spesso  abbiamo sentito dire che l’importo dell’affitto va a costituire l’acconto per futuro acquisto dell’immobile. A meno che non sia espressamente indicato nel contratto per accordi diversi tra le parti, non è così. L’importo mensile che si versa al proprietario, sarà infatti formato da una parte dell'affitto da stabilire in base al mercato e da una parte acconto. Le percentuali vengono in genere concordate tra le parti. Saranno quindi la somma di tutti gli acconti mensili che andranno a formare l’acconto finale per il passaggio di proprietà finale dell’immobile. Secondo la norma, inoltre, il periodo in cui si potrà versare il canone mensile non può superare i dieci anni.

Il RENT TO BUY quindi non va a sostituire il normale iter delle compravendite tradizionali  perché comunque una parte dei soldi con cui si paga questo canone è costituito da un vero e proprio affitto che potrebbe essere utile per il pagamento di un  mutuo ipotecario. In generale quindi con questo contratto non si intende sostituire le normali transazioni di compravendita, ma dare uno strumento in più sia al venditore che all’acquirente.

Vediamo i casi in cui il RENT TO BUY conviene e quali sono le garanzie per le parti interessate.

Il Rent to buy  conviene all’acquirente:

a) Quando non si ha la possibilità della disponibilità di una somma da dare in acconto al venditore;

b) Quando non si hanno i requisiti per accedere subito ad un mutuo al 100%;

c) Quando si ha un buon regime di entrate (tale da sostenere un affitto maggiorato di acconto);

d) Quando si ha la certezza di disporre in futuro di un importo tale da poter far fronte all’accordo.

Il Rent to buy conviene al venditore:

a) Quando una ditta costruttrice ha molti immobili da vendere, in questo modo inizia ad avere un introito e mettere a reddito una parte di questi;

b) Quando il venditore di fronte ad una difficoltà nella vendita si garantisce una futura vendita e nel frattempo ricava un reddito utile.

Garanzie per l’acquirente:

a) Garantirsi il prezzo di vendita nel momento del contratto, quindi subito;

b) Poter utilizzare da subito l’immobile;

c) Nel caso in cui il venditore viene meno al contratto tutti gli importi versati della quota acconto  dovranno essere restituiti compreso gli interessi legali.

Garanzie per il venditore:

a) Garantirsi il prezzo di vendita nel momento del contratto, quindi subito;

b) Garantirsi la data di vendita dell’immobile;

c) Nel caso in cui il compratore viene meno al contratto tutti gli importi versati della quota acconto  saranno trattenuti dal venditore.

Facciamo anche un piccolo esempio puramente ipotetico ma che può ulteriormente chiarire le idee.

 

Esempio di RENT TO BUY in cifre:

L’accordo prevede un affitto di euro 800,00€ ed un acconto di euro 500,00€

L’acquirente dovrà versare  1300,00€ 

Se l’atto di vendita dovrà essere fatto dopo 5 anni, alla stipula l’acquirente avrà versato 500,00€ per 60 mensilità. Ovvero 30.000,00€.

Una cosa importante da sapere è che la parte corrispondente all’affitto (nell’esempio: gli 800,00€), è soggetta ad aumenti annuali in  base all’istat  e soggetta a tassazione come per i redditi di affitto normali.

Le nostre conclusioni?

Il RENT TO BUY  può essere sicuramente uno strumento valido per acquistare/vendere un immobile. Tuttavia il contratto, secondo il nostro punto di vista, presta il fianco a tutte le opzioni che si possono verificare nei casi di affitto andando  a tutelare maggiormente l’acquirente rispetto al venditore. Un ultimo piccolo esempio?: Cosa succede se l’acquirente non effettua più i pagamenti del canone? Quanto tempo passerà prima che il proprietario potrà riavere il possesso del suo immobile? 
Lasciamo a voi le riflettessioni del caso.

Abbiamo pensato possa essere utile un

Fac Simile di una ipotesi contrattuale del Rent to Buy preparato dal Consiglio Nazionale del Notariato

Autore:  Redazione   


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